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        律師答疑:業主租戶物管 四招應對三角糾紛 

            近年來,隨著房地產市場公寓和商住房的不斷增多,越來越多的購房人開始將購房作為一種投資,其中絕大部分是購房后,將房屋以高于住房貸款月供的價格出租出去,以此獲取差額利潤。但是,在房屋租賃過程中,經常會出現一些業主、租戶與物業管理公司三者之間的糾紛,比如有的業主與租戶約定,由租戶承擔房屋租賃期間的全部物業費用,但租戶在租賃中拒絕或延遲交納物業費,甚至突然不辭而別,導致物業管理公司向業主追討欠費,業主蒙受不應有的損失;還有的是租戶對物業管理公司的服務不滿意,或人身財產安全受到了侵害……那么,如何處理好業主、租戶與物業管理公司三者之間的關系呢?

        業主與物管公司 
            業主購房、入住后,一般要與物業管理公司簽訂《物業委托管理合同》,并直接與物業管理公司簽訂《物業管理公約》。由此,業主與物業管理公司之間也就建立了一種委托服務的契約關系,這是一種債權債務關系。

        業主與租戶
            除租賃關系外,業主與租戶之間還存在債權債務的概括轉移關系。債權債務的概括轉移,是指把全部或某一特定的債權、債務全部轉移給受讓人,而不僅僅是權利或義務的單項轉移。 
            具體到業主和租戶來說,在房屋租賃期間,業主將享受物業服務的權利轉移給租戶時,也將支付物業費和遵守物業公約的義務轉移給了租戶,當然,如果雙方約定在租金中包含物業費,由業主交納,那么業主轉移給租戶的義務則只是遵守物業公約的義務。

        租戶與物管公司 
            租戶如果在《租賃協議》中與業主約定了上述債權債務的轉移內容,那么在租賃期內,租戶就受讓了業主與物業管理公司之間的全部或部分債權債務,從而成為業主有關債權、債務的履行人。需要注意的是,有關債務的轉移(如支付物業費),即使業主和租戶已有約定,但未經物業管理公司同意,這種債務轉移也不生效。

        如何協調三者關系

        1、簽訂《租賃協議》 
            業主和租戶簽訂《租賃協議》時,雙方往往對租期、租金及交付方式、押金、提供的室內條件和設施等內容比較關注,約定得也比較清楚,但對物業管理的內容一般容易忽視,建議在協議中約定租戶應遵守《物業管理公約》和有關規定,比如不得擅自改變房屋的建筑主體結構、承重結構和用途等,特別是租戶要對裝修進行改動或重新裝修時,應做更詳細的約定。

        2、物業管理費的交納 
            對物業管理費的交納方式一般也有三種:1、第一種是全部包含在租金中,由業主交納;2、第二種是不包含在租金中,全部由租戶交納,即交費義務全部轉移給租戶;3、第三種是部分包含在租金中,業主交納公共性服務費,其他費用由租戶交納。 
            這三種交費方式各有優劣:1、第一種交費義務不轉移,但業主需每月根據實際發生的費用交費,而業主又不住在出租房屋內,比較麻煩。而且這種方式會使房屋租金顯得比較高,如果約定不清楚,稅務部門有可能將物業管理費視為租金一同征稅。2、第二種業主平時比較省事,租戶會注意節水節電,但一旦出現租戶拒交物業費、特別是不辭而別時,物業管理公司找不到租戶,就會向業主追償,或對出租的房屋采取措施,屆時業主在法律上可以行使抗辯權,但實際當中,為使房屋能夠繼續出租,往往要先行墊付物業費、再向租戶追償。3、第三種是介于前兩者之間,業主交納固定費用,租戶交納實際發生的費用。這樣業主一般每季度交一次固定費用即可,租戶因要承擔實際費用,也會注意節水節電。一旦出現租戶不交費,業主至多墊付實際發生費用(公共性服務費即固定費用,已包含在租金中)。

        3、與物業管理公司的接洽 
            雙方簽訂《租賃協議》后,應將《租賃協議》交物業管理公司備案和書面確認。如果物業管理公司不知情,可能會有一些不必要的麻煩,比如保安會每天盤問租戶;租戶財物被盜或對物業服務不滿意,難以向物業管理公司主張權利等等。

        4、物業管理公司應注意的問題 
            只要業主的出租行為沒有違法,物業管理公司一般不應干預業主出租房屋。 
            如果物業管理公司認為《租賃協議》有不完備之處,特別是對有關權利義務轉移的條款有異議,應立即提出,否則《租賃協議》一旦生效并履行,就會視為物業管理公司已經認可了其中的條款。比如租賃雙方約定物業管理費全部由租戶交納,而物業管理公司又蓋章確認或實際按《租賃協議》向租戶收取費用了,那么一旦租戶不交費,物業管理公司就只能向租戶、而不能向業主主張權利。

         

         
         
         
                 

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