<thead id="9z79f"></thead>

    <sub id="9z79f"></sub>

         
        案例解析

         

        法規查詢

         


        315物業典型糾紛(二) 

        關注4    業主大會越權業主該怎么辦 
            小區的業主大會難以召開,即使召開后也存在已經成立的業主大會換屆難、業主委員會交接難的問題,也是近期物業方面矛盾比較集中的一個方面。同時,由于業主委員會、物業管理企業的運作缺少相關監督,侵害業主權益的事件不斷出現,比如業主所享有的大會討論事項的表決權、制訂修改公約和大會議事規則權、選舉及解任業主委員會成員權、監督業主委員會和物業管理企業履行職責等權利,在實踐中經常被侵犯等引出了不少矛盾和糾紛。

        [解讀] 
            現行《物業管理條例》對這個方面的規定較為簡單,沒有對無業主大會非訟程序進行配套的相關法律法規,執行中存在諸多問題,比如業主對業主委員會、物業管理企業的運作如何有效監督,對業主大會選任事項意見不一,業主大會、業主委員會的不適當決定、侵害利益等是否可通過訴訟解決等。 
            總的來說,業主作為物業管理區域內物業的所有權人,不僅對建筑物專有部分享有專有權,對共用部分享有共用權,同時作為小區成員還享有成員權,業主通過業主大會的形式,在物業小區的框架的范圍內進行民主管理、自我管理,通過民主協商,個人利益服從共同利益,少數人的利益服從多數的利益,采取多數決或絕對多數決的方式決定小區物業管理、處分、使用等事項。

        關注5    開發商與物業管理的“父子關系” 
            如今部分與開發商互為“父子關系”的物業管理公司,很容易出現對于房屋質量等問題不重視,以及開發商和物業管理公司之間互相“踢皮球”的現象。尤其是在在涉及開發商利益時,物業管理企業常對開發商予以袒護,造成業主與物業管理企業矛盾加重,業主往往以拒付物業管理費來抗拒,加之小區業主大會、業主委員會遲遲無法成立,前期物業管理時間很長,有的長達七八年,矛盾越積越深。

        [解讀] 
            《物業管理條例》第二十四條規定了房地產開發與物業管理相分離的原則,應通過招投標的方式選出物業管理企業。但到目前為止,大多數小區物業管理企業均是由開發商派生出來的,即便實行招投標,由于難以真正建立公平競爭的招投標機制,開發商派生出來的物業管理企業仍處于優勢地位,往往是其中標,這種建設與管理的“父子關系”依然普遍存在。 
            當物業出現質量或銷售時不切實際的承諾等涉及開發商的問題引發糾紛后,物業管理企業常以其與開發商是兩獨立法人,無任何關系拒絕處理,而開發商往往是項目公司,一個小區成立一個項目公司,建設完成結算完畢后就不存在了,售后服務、保修等矛盾無法解決。

        [解決方法] 
            入住小區的業主們在符合條件后,也就是說小區內房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上,或者首套房屋出售并且遠交付使用已經滿2年的,一定要及時召開業主大會會議成立業主大會,來維護自身權益。

        關注6    誰做糾紛訴訟人? 
            由業主大會還是繼續由業主委員會代表全體業主參加訴訟,這是當前法院在審理此類案件時遇到的突出問題。

        [解讀]
            據了解,在《物業管理條例》出臺之前,上海法院依據《上海居住物業管理條例》,規定由業主委員會代表全體業主參加訴訟,解決物業小區涉及全體業主共同利益訴訟的問題。而《物業管理條例》出臺后,業主委員會的作用發生了變化,《上海居住物業管理條例》規定,業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的組織。《物業管理條例》則規定物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,業主委員會是業主大會的執行機構。

        [解決方法] 
            在涉及到小區共公共設施設備和公共利益的物業管理糾紛時,必須由業主大會的名義起訴,并且需要得到具有表決權的2/3業主通過。否則以業主委員會的名義起訴,否則有可能要承擔敗訴的責任。

        關注7    物業公司究竟是管理還是服務? 
            由于物業管理尚未形成規范的市場機制,物業管理企業不嚴格按物業服務合同履行、不按規章制度辦事等忽視業主的合法權益的事件時有發生,不少物業管理企業將自己凌駕于業主之上,收費標準模糊不清,多收費,少服務,質價不符,任意調價;處理問題和解決矛盾方法簡單生硬,打罵業主時有發生。

        [解讀] 
            《物業管理條例》除規定物業管理的服務義務,同時賦予了其維護物業安全、物業合理使用的一定社會管理責任,但法規并未賦予物業管理企業任何的一點權力。表現在物業管理企業對業主違反法律法規、業主公約和業主臨時公約僅有告知、制止、報告的權利,并沒有處罰權和措施權;從理論上分析,物業管理企業并非物業所有人,它是受物業所有人委托或合同約定管理小區物業和秩序,其對物業所有人處分自己財產的管理權也有限的,不具有權利源,其是否有訴訟的請求權法律規定不明確,存在較大爭議,造成業主違規搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業主的行為無力阻止。

        [解決方法] 
            此類矛盾在近期發生的數量較多,主要解決方法需要物業公司對自身的意識進行調整,物業公司是以服務為主而不是管理為主。

        關注8    業主與物業公司權利義務不對等 
            這方面主要體現在對于業主欠交物業管理費以及違章搭建的處罰規定較少,造成業主無論有什么原因不滿,都以拒交物業管理費來抗辯。另外在目前法律框架下,缺少住戶與所有權人的區分和規制,對非業主使用房屋而拒交物業管理費的現象,無任何制約措施。

        [解讀]
            雖然《物業管理條例》第一條就規定應當維護業主和物業管理企業的合法權益,但在后面具體條文中,對物業管理企業的相關法律責任規定多,而對業主的法律責任只有兩三條原則規定,約束力明顯不夠,在業主權益保護方面,對業主權利則規得定較為詳細明確,而對業主違反義務如何承擔責任的規定則不明確、不具體,有的甚至就根本沒有羅列出來。在實際管理中,對于違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象,依據現行條例,物業管理企業管理力度有限,業主大會、業主委員會管理缺乏程序規定和具體措施,難度較大;相鄰相關業主在未直接損害其利益時,大多采取明哲保身的處事原則,有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉,反而遷怒于物業管理企業不幫他出面解決問題,多數也不愿出面反映;物業管理企業管理權限受到限制,目前也爭議較大。

        [解決方法] 
            這方面仍然有待相關法規進行完善。

         

         
         
         
                 

        目錄

        關于長慶
        服務特色
        管理項目
        法律法規
        案例解析
        聯系我們
        組織結構
        企業文化
        榮譽資質
        蘇ICP備09027743號

        長慶物業資料庫

        我們的資料庫包含了長慶物業品牌的各種信息,以滿足您的所需。歡迎您在此查找宣傳冊、短片以及圖片。
        宣傳冊
        法律法規
        圖片
        歷史
        新聞
        短片

        黄色电影免费片网站大全 - 视频 - 在线观看 - 影视资讯 - 品赏网