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        該物業企業提供的服務符合合同約定嗎? 

            案情

            2001年6月,劉先生經人介紹購買了一套面積為89平方米的住宅居住。購房后,劉先生即與小區的物業管理公司簽訂了一份《物業服務合同》,該合同約定物業管理費住宅為1.2元/平方米收費;業主和物業使用人逾期繳納物業管理費的,從逾期之日起每日按應交管理費的千分之一交納滯納金;對物業管理服務質量約定,物業公司必須按下列約定實現目標管理:清潔衛生、綠化、保安等九項內容。其中保安方面約定:實行24小時保安的義務,每天巡查十二次,固定崗設六個并對電梯、大堂等監控。
            2006年8月31至11月8日期間,劉先生因其房屋被盜,共5次向居住地派出所報警。2007年3月23日,物業公司以劉先生拖欠2005年1月至2007年1月的物業管理費、公攤水電費、公共維修基金等共計5630元及逾期付款滯納金等向某區人民法院提起訴訟。

        審判

            某區人民法院經公開開庭審理后認為,物業公司作為劉先生所居住的小區物業管理企業,履行了對小區的物業管理義務,按權利義務對等的原則,其享有收取物業管理費的義務。劉先生作為房屋業權人既然享受物業公司提供的物業管理服務,就應向物業公司支付物業管理費。《物業服務合同》對物業公司和劉先生均有約束力,故劉先生應按約定向物業公司承擔違約責任,支付滯納金。劉先生表示他的房屋多次發生被盜的情況,但沒有提供證據證明是由于物業公司的失職造成,劉先生的抗辯理由不足以支持劉先生拒絕向物業公司繳納有關費用。據此,依照《中華人民共和國民法通則》第四條、第一百三十五條、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條規定,判決劉先生應于判決生效后十日內,向物業公司支付拖欠的物業費、公攤水電費、公共維修基金等合計5630元;并從逾期之日起按逾期金額支付日千分之一的滯納金。
            判決后,劉先生不服,向某市中級人民法院提出上訴。其上訴稱,物業公司未盡到管理之責,治安非常差,致使其住房多次被盜竊。物業公司對小區的治安疏于管理,使盜賊有機可乘;更有甚者,物業公司的個別保安人員與盜賊串通,為盜賊提供方便。物業公司沒有盡治安管理之責,沒有理由向業主收取管理費。由于物業管理違約在先,根據合同法的有關規定,其完全可以行使不安抗辯權,不向物業公司交付管理費。請求二審法院撤銷原審判決;駁回物業公司的全部訴訟請求。
            被上訴人物業公司答辯稱,上訴人劉先生所謂的被盜事件至今無法核實真偽。答辯人嚴格按照《物業服務合同》的約定履行職責,深受廣大業主的好評。請求二審法院駁回上訴,維持原判。
            某市中級人民法院經審理后認為,物業公司是具有合法資質的物業管理企業,其與業主簽訂的《物業服務合同》均是合同簽訂主體的真實意思表示,沒有違反法律、行政法規的強制性規定,是合法有效的,物業公司對小區行使物業管理的行為合法。上訴人劉先生有義務向被上訴人物業公司支付物業管理費及公攤水電費、公共維修金等。依據物業服務合同,被上訴人物業公司負有實行24小時保安的義務,每天巡查十二次,固定崗設六個并對電梯、大堂等監控,根據合同的約定,被上訴人物業公司提供的保安應該比較完備,但上訴人劉先生的房屋在2006年8月31日至11月8日被盜竊五次,尤其是上訴人劉先生將房屋被盜情況告知被上述人物業公司后,被上述人理應加強對上訴人劉先生在區域的保安監控,但上訴人劉先生的房屋仍然在短時間內多次被盜,可見被上訴人物業公司沒有切實履行物業服務合同中約定的保安義務,故自2006年9月1日起應扣減保安費的具體數額,而合同約定的物業管理義務共有九項,故保安費占物業管理費總額的九分之一為宜。被上訴人物業公司的物業管理不僅包括保安,而且還包括公共環境、清潔衛生等八項義務,故上訴人以被上訴人沒有切實履行保安義務拒絕支付其余八項物業管理費沒有依據,不予支持。雖然物業服務合同明確約定了逾期繳納物業管理費的違約責任,但被上訴人金都物業沒有切實履行物業服務合同中約定的保安義務,且物業服務合同沒有明確約定物業管理費中應如何扣減保安費,故上訴人不應支付逾期交納物業管理費的的滯納金,原審法院判令上訴人劉先生支付滯納金不當,應予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)、(三)項的規定,判決上訴人應在扣除2006年9月1日的保安費及拖欠物業管理費的滯納金后,其余款項應在判決生效后十日內支付給被上訴人物業公司。

        評析

            如何認定物業管理公司提供的物業服務是否符合合同約定,是多年來困擾業主和物業服務企業的老大難的問題,也是人民法院在審理物業服務合同糾紛中較為棘手的問題,某市法院在這方面做了有益的嘗試,為準確認定物業服務企業的服務質量,以及是否符合服務規范的要求做了很好的認定和處理,為今后處理類似物業糾紛問題提供了很好的借鑒。
            從一般的物業管理合同來看,關于物業管理公司提供的服務各類均有明確的規定,但服務的具體標準卻沒有相應的規定,如何認定物業管理公司是否存在違約行為是司法實踐中的一個難點。筆者認為,解決上述問題需遵循兩個基本原則,第一遵循“有約定從約定”的合同意思自治原則;第二,如果當事人的約定不明確,則應依據現有法律的有關規定進行判斷,并依據法律的基本原則適當使用法官的自由裁量權。《物業管理條例》第四十一條規定:物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。《物業服務收費管理辦法》對收費問題作了比較全面的規定。由于上述行政法規及部門規章規定還是比較原則的,各地地方行政主管部門開始著手制定符合本地區實際和物業服務狀況的更為具體的物業收費標準。如廈門市國土資源與房產管理局就制定了新的物業管理服務等級標準,該標準將物業管理水平分為三級,并從“綜合管理服務”、“房屋管理”、“共用設施設備維修養護”、“協助維護公共秩序”、“保潔服務”、“綠化養護管理”等方面對各級服務水平作了比較明確的規定,其可操作性較強。同時,由于物業管理屬于服務業,難以確定一個絕對的客觀標準,因此法官的主觀認同亦十分重要,法官在判決時必須適當運用裁量權以達到維護雙方當事人合法權益的目的。

            本案雙方當事人對物業管理公司履行保安方面的義務約定得比較詳細,被上訴人物業公司負有實行24小時保安的義務,每天巡查十二次,固定崗位六個并對電梯、大堂等監控,法院應依據上述標準來認定物業管理公司是否違反保安方面的義務。由于被上述人物業公司并未在合同中承諾上訴人劉先生的房屋不會被盜,故上訴人劉先生的房屋是否被盜并非法院認定物業公司是否依約提供保安義務的標準。如果被上訴人完全依據上述標準提供了保安義務,即使上訴人的房屋被盜,被上訴人亦不應承擔違約責任。但如果在沒有證據顯示被上訴人完全依約提供了保安義務的情況下,法院可以依據上訴人房屋短時間內多次被盜的情況來推定被上訴人物業公司的履約情況。
            本案中上訴人劉先生提供證據證明其房屋在短時間內多次被盜,并以此證明被上訴人物業公司并未盡到保安義務,被上訴人雖然對此予以否認,但在訴訟中沒有提供證據證明其依約提供上述保安義務,而根據合同的約定被上訴人物業公司提供的保安應該比較完備,尤其是上訴人劉先生將房屋被盜情況告知被上訴人后,被上訴人理應加強對上訴人房屋所在區域的保安監控,故依據上述情況可以推定物業管理公司沒有依約提供保安義務。雖然被上訴人物業公司沒有依約提供保安義務,上訴人劉先生可以行使先履行抗辯權不支付物業管理費中的保安方面的費用,但上訴人并沒有證據證明被上訴人沒有履行合同約定的其他義務,依據公平合理原則,上訴人劉先生不能拒絕繳納全部物業管理費,但由于雙方并沒有約定保安費用占全部物業管理費的比例,故上訴人沒有繳納物業管理費是有合理理由的,二審法院沒有判令其支付滯納金也是居于此原因。當然如何具體判令上訴人不支付滯納金的起止時間還可以再探討,筆者認為,在上訴人房屋被盜之前,應該推定被上訴人物業公司是依約提供了保安義務的,上述人劉先生不支付物業管理費沒有法律依據,基應支付逾期交納物業管理費的滯納金;在上訴人的房屋被盜之后,由于被上訴人未能證明其完全依約提供了保安義務,而保安費占物業管理的比例不清楚,故上訴人拒絕交納物業管理費是合理的,其無須支付滯納金。由于雙方沒有約定保安費占物業管理費的比例,依據物業管理公司提供了九項服務,二審法院認定保安費用占物業管理費的九分之一是可行的。
            從日常實踐來看,保安涉及業主的人身和財產安全問題,一般而言,業主對物業管理中的安全義務是最為關注的,也是業主判斷物業公司是否切實履行物業管理義務的最重要標準,保安費在物業管理費中所占的比例應該提高,以引導、促進物業服務企業加強保安服務。

         

         
         
         
                 

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